I tidningen Aktiespararens majnummer ges en indirekt varning för massinvandringen genom en krönika skriven av Anders Elgemyr, VD och analyschef på Jarl Securities. Krönikans syfte var att belysa hur utländska företag påfallande ofta investerar i nedslitna svenska miljonprogramsområden, trots att det vid en normal analys ser ut att vara väldigt små marginaler. Elgemyr pekar tydligt på det uppenbara faktum att dessa kapitalförvaltare betalar för fastighetsbestånden, en premie som ligger anmärkningsvärt över själva substansvärdena.
Riskkapitaljätten Blackstone Group, vars aktier handlas på New York-börsen, sålde nyligen hela sitt innehav i Hilton Hotels, som de ägt sedan 2007. Tidigare har det meddelats att Blackstone nu placerar i svenska miljonprogramområden, där de genom uppköpet av det svenska bolaget D Carnegie, blivit en stor ägare. Det är i sammanhanget intressant att notera att de lämnar ett så pass bra varumärke som Hilton och köper det skandalomsusade D Carnegie, där tillgångarna till övervägande del utgörs av hus med stora renoveringsbehov. Som varumärke har D Carnegie haft dåligt rykte på grund av bristande underhåll av sina lägenheter, dålig boendemiljö, bristande uppvärmning av lägenheterna och bristfälliga renoveringar. Hyrorna har bolaget dock höjt kraftigt. Deras strategi har nämligen varit att genomföra totalrenoveringar och samtidigt höja hyrorna med över femtio procent, vilket gjort dem till objekt för Hyresgästföreningens kritik, efter en omfattande granskning från deras sida.
Anders Elgemyr uppehåller sig i sin krönika i Aktiespararen främst vid den amerikanska kapitalförvaltaren Starwood Capital, vars bud på det börsnoterade företaget Victoria Park, med bas i Malmö, motsvarade 16 procents premium på bolagets substansvärde. Direktavkastningen på investeringen ger till Starwood rekordlåga 3,3 procent i relation till driftsnettot, förklarade Elgemyr, som påpekar att de flesta börshandlade fastighetsbolagen i Sverige ger en direktavkastning på mellan 5 och 7 procent till aktieägarna. Elgemyr tycker med bakgrund av detta att det är en rimlig frågeställning varför ett sådant bud läggs. Den här typen av uppköp är heller ingen enskild företeelse, då flera liknande uppköp har genomförts på kort tid. Ovan nämnda Blackstone köpte inte bara upp D Carnegie till lika högt värde som Starwood ger för Victoria Park, utan skaffade sig även AJ Ahlström Holdings bestånd, som ligger i den mångkulturella Stockholmsförorten Alby i Botkyrka kommun. Dessa och liknande affärer genomförs, sett till husbeståndens ålder, till mycket höga priser och den gemensamma nämnaren är den extremt låga direktavkastningen men, förklarar Elgemyr, det kan säkert se bra ut på pappret att köpa på sig egendomen om priserna är 15 000 – 20 000 kronor per kvadratmeter, eftersom renoveringsmodellen med högre standard gör att en radikalt hög hyreshöjning alltid medges senare.
Artikeln fortsätter
Är du prenumerant kan du logga in för att fortsätta läsa.
Inte prenumerant? Teckna en prenumeration här.
Vi kan tyvärr inte erbjuda allt material gratis på hemsidan, bara smakprov som detta. Som prenumerant får Du inte bara tillgång till hela sidan och vår veckotidning, Du gör också en värdefull insats för alternativ press i Sverige, som står upp mot politiskt korrekt systemmedia.
