Kapitalfrigöringskredit – en avancerad skuldfälla

Bankerna har trummat på för amorteringsfria lån i största allmänhet under i vart fall de senaste 20 till 30 åren, vilket skapat skuldfällor med eviga räntebetalningar som följd. Lånet bara fortsätter att finnas kvar i sin hel­het, medan bankerna tjänar pengar på ständiga räntebetalningar. Med höga belåningsgrader och skuldkvo­ter landar en stor del av människors inkomster nästan rakt ner i låneinstitutens och bankernas kassavalv. Sedan 2016 är amorteringsfria lån i princip förbjudna, men i några fall kan undantag göras. Det gäller bland annat följande tre situationer:

• Vid köp av nyproducerade bostäder,
• Om belåningsgrad är under 50–60 procent, samt
• Vid synnerliga skäl, till exempel arbetslöshet eller sjukdom. Syn­nerliga skäl kan också åberopas ”på grund av kraftigt ökade utgifter”, till exempel vid extrema elkostnader, som gör att hushållets ekonomiska marginaler inte räcker till för att hantera amorteringar. En sådan lätt­nad kan dock bara vara tillfällig.

Det är upp till långivande bank att avgöra om villkoren är uppfyllda.

Det senaste året har reklamen för så kallade kapitalfrigöringskre­diter ökat markant i Sverige. Denna typ av krediter är inte helt ny, man började lansera sådana redan i bör­jan av 2000-talet. De har marknads­förts under beteckningen ”senior­lån”, ”kapitalfrigöringskrediter”, och ”60-pluslån”. Vissa aktörer har karaktäriserat kapitalfrigöringskre­diter som ”vanliga lån utan amorte­ring och löpande räntebetalningar”. Det kan väcka tankar om att det är en typ av lån som andra utan väsent­liga avvikelser. Ingenting kan dock vara mera fel.

Kapitalfrigöringskrediter har samma grundkonstruktion som ett amorteringsfritt lån, med det tilläg­get att man också lägger räntan till skulden, vilket skapar en ”ränta på ränta”-effekt. Effekten blir den up­penbara: Man betalar inga löpande lånekostnader, utan skulden växer i stället exponentiellt till den dag du väljer att sälja, eller på grund av att låntagarna avlider.

Lagstiftningen har också givit ett undantag från amorteringskravet när det gäller just kapitalfrigörings­krediter. Motivet för det är att de an­nars inte skulle kunna existera. Här blir effekten särskilt uppenbar. På bara cirka 20 år kan hela restvärdet av en tidigare obelånad villa eller bostadsrätt värdemässigt ”tas över” av kreditgivaren, som när en försälj­ning genomförs, till exempel efter ett dödsfall, de facto äger hela det kapi­tal som återstår efter reavinstskatt och mäklararvode.

Det finns idag två stora svenska aktörer som tillhandahåller kapital­frigöringskrediter, 60-plusbanken och Svensk Hypotekspension, som båda har egna beteckningar på sina produkter. Som företagsnamnen an­tyder kallar man dem för ”60-plus­lån” respektive ”Hypotekspension”, vilket man kan uppfatta som ett sätt att få dem att låta mer tilltalande än det lite svårtillgängliga begreppet ”kapitalfrigöringskredit”.

Marknadsföringen av den här ty­pen av krediter målar vanligen upp en bild av att man kan använda det obelånade värdet av sin bostad och ändå bo kvar, utan att betala någon­ting förrän man säljer huset eller bostadsrätten. Så långt är det också korrekt.

Det finns i princip två olika varian­ter av kapitalfrigöringskrediter. Med den första lånar man ett specifikt be­lopp, som betalas ut direkt, och med den andra varianten betalas lånet ut med ett visst belopp per månad un­der ett antal år. Det kan också finnas kombinationer av dessa varianter.

Det kan låta som en bra affär att dryga ut pensionen med kanske fem eller tio tusen kronor per månad med hjälp av en kapitalfrigörings­kredit, eller ”hypotekspension”. Det kan förändra det dagliga livet under några år och sätta guldkant på till­varon. Ett annat exempel som ett av kreditinstituten brukar använda sig av är att ta ett större lån, kanske en halv miljon kronor, på en gång för att förverkliga en renoveringsdröm, kanske ett nytt kök. Båda är fullt möj­liga att göra, men djävulen sitter i de­taljerna när man börjar granska det finstilta i avtalsvillkoren.

Den första stötestenen är att man måste lösa alla andra lån som kan finnas med den aktuella bostaden som säkerhet. I båda fallen rekom­menderar man, underförstått, att kunderna ökar på sin kapitalfrigö­ringskredit med det belopp som skall lösas, eftersom det önskade lånebeloppet annars krymper och incita­menten för att ta lånet kan minska. Anledningen till att man måste lösa in befintliga lån när man tecknar en kapitalfrigöringskredit är att kredit­givaren behöver ha hela säkerheten i den intecknade bostaden för att kunna lösa ut de upparbetade kost­naderna när lånet avvecklas.

En annan fråga uppstår den da­gen man antingen väljer att sälja den belånade bostaden för att flytta till en mindre eller billigare bostad, och krediten måste avvecklas. Om man då har valt att belåna sin bostad med maximalt belopp, och det gått till­räckligt lång tid, så kommer man att upptäcka att lånekostnaden närmar sig eller till och med överstiger nettovärdet av den sålda bostaden efter det att reavinstskatten och mäklar­arvodet betalats.

Den andra varianten av kapitalfri­göringskredit, som ibland kallas för hypotekspension, innebär att man tar ut en summa varje månad. Om man äger en fastighet eller bostads­rätt utan lån och har en låg pension som man skulle vilja dryga ut med till exempel 5 000 kronor per må­nad, kan det vara en väg att gå. Som vi ser i räkneexemplet intill innebär dock även en sådan lösning en snabb skuldexpansion, även om det inte är lika extremt som i huvudscenariot med en klumpsumma.

Här har kreditgivarna lite olika upplägg. 60-plusbanken har maxi­merat antalet utbetalningsmånader till 60, medan Svensk Hypotekspen­sion hanterar sådana lån med upp till 180 månader, det vill säga 5 res­pektive 15 år.

Genom att hålla skulden nere och inte ta ut så mycket varje månad, utan nöja sig med en liten ”guld­kant”, kan man i någon mån se en sådan kapitalfrigöringskredit som en rimlig väg att gå, om man lever helt på marginalen utan några ex­tra tillgångar. Skulle man vilja sälja sin villa för att flytta till en mindre bostad kan det ändå finnas en bra restpost kvar efter det att skulden betalats av efter en försäljning. Har man däremot en låneskuld kvar som måste lösas ut inom ramen för kredi­ten, blir resultatet snabbt väsentligt mycket mindre attraktivt, eftersom man då måste kombinera månadsutbetalningarna med en större initi­al engångssumma som minst täcker återbetalningen av befintliga lån.

Principen för en kapitalfrigöringskredit, oavsett vad man kallar den för, är alltså att lånet efter utbetal­ning växer successivt genom att räntorna läggs till skulden, med av­räkning varje månad. Det innebär att man snabbt bygger upp skuldbeloppet med ränta-på-ränta-effek­ten. Kunden betalar inte vare sig ränta eller amortering så länge man fortsatt äger den pantsatta egendo­men. Efter cirka 15 år har den ur­sprungliga skulden vuxit till en tre gånger så stor skuld som den avta­lade krediten.

Jämfört med ett traditionellt bolån är kapitalfrigöringskrediten en syn­nerligen dyr affär, särskilt om man lånar ett stort belopp på en gång. Som diagrammet ovan visar, äter kreditbolagens maxbelopp upp i stort sett hela nettorestvärdet av en fastighet eller bostadsrätt på cirka 20 år. Därefter har man inte så mycket kvar att hämta i värde vid en försälj­ning, eftersom skulden ätit upp det mesta av köpeskillingen. Beräkning­arna är gjorda med en generell lin­jär värdestegring, fast ränteläge och utan inverkan av inflation. Skulle man också räkna in inflationen blir kalkylen påtagligt sämre ur ett real­ekonomiskt perspektiv.

Svensk Hypotekspension har ändå det goda omdömet att erkänna och beskriva detta i sin säljtext, om än i nedtonad tappning. Man skriver: ”Ett vanligt bolån har som regel lägre ränta än Hypotekspension. Så om du kan få ett vanligt bolån, och inte har något emot att amortera och betala löpande räntor, så är det troligen ett bättre alternativ för dig.”